住宅ローンで一番有名なのが住宅支援機構の「フラット３５」が一番有名ですが、「フラット３５」という住宅ローンの名前の「３５」という数字がついている通り、住宅ローンを借りる方の多くが３５年返済で住宅を借りる方が多いのも実際です。
最近は私の地域の地方銀行で最長の借入期間が５０年という銀行があったり、４０年という銀行もいくつかあり、３５年より長く返済できる銀行もいくつかあります。
今回は３５年などのような長期の住宅ローンや８０歳まで住宅ローンを返済しても大丈夫なのか解説します。
３５年より短い返済可能
まず最初にご紹介した「フラット３５」ですが、住宅支援機構も「フラット３５」を利用するのと３５年ローンでないとダメと勘違いされているお客様が結構いらっしゃります。
実際は３５年が最長ということなので３５年以上に短く借りることはでき、計画に合わせて３４年でも２８年でも可能です。
逆に住宅支援機構では、親子リレー返済の５０年返済のフラット５０や、少し金利の安い２０年返済のフラット２０という住宅ローンもあります。返済はご自身の年齢やご計画に合わせて、住宅ローンの返済期間を決めれます。銀行によっては住宅ローンを完済する年齢が８０歳ではなく、８１歳の誕生日までが最長の銀行もあったり、逆に住宅ローンの完済年齢が75歳が最長という銀行もあります。
最長の年数・MAXの借入可能額を確認
住宅ローンの事前審査をする前に、最長が何年の住宅ローンが可能なのか銀行で確認をしたほうが、住宅の計画やしますが建てやすいと思います。
最長が何年借りることができて、借りれる金額がMAXでいくらなのかは知っておいたほうが、不足の事態に備えることができると思います。無理に最長で住宅ローンを組んだり、無理にmaxの金額を借りる必要は全くないですが、不景気な世の中なので、住宅の建築中に注文している住宅会社が倒産してしまって、建築中の現場を新しい住宅会社に依頼しないといけないような不足の事態が起こらないとは限りません。注文していた住宅会社の倒産や、建築中の建物が地震で倒壊した場合のような不足の事態は、最長のローンの返済期間や、借りれるMAXの金額がわかっていたら、銀行に相談して住宅ローンの計画を変更してもらうことも可能です。ちなみに建築中の住宅会社の倒産によるリスクを回避する方法として、住宅会社と契約する前に、その住宅会社は住宅完成保証がついているのか確認すると、そのリスクを回避できます。
また建築中の地震のリスクについては、現在の民法では建築中の地震のような災害は復旧する費用はお客様負担になります。そのリスクを回避する方法として、私は建物の棟上げの上棟の日から、地震保険に入ることをお勧めします。火災保険の付帯の地震保険は普通は住宅のおお引き渡しの日か、銀行の縛りで、住宅ローンの金額が実行する時に火災保険に入るのが一般的ですが、それを棟上げの上棟の日まで数ヶ月間早めると、万一の地震のリスクを回避できます。
メリット１・長い返済計画は生活が安定
住宅ローンの３５年返済や80歳まで支払うような長く住宅ローンを組むメリットの一つ目として、月々の支払いを減らすことができるメリットがあります。
年数を短く借りると、どうしても毎月の支払いが高くなってしまいます。月々の支払いがきつい金額だと、病気や交通事故などの急な失費に対応できない可能性があります。また不足の事態に備える貯蓄も難しくなります。支払いが遅れてしまうとブラックリストに乗ってしまい、クレジットカードやETCカードなどが使えなくなって不便になってり、それが続くと、差し押さえや競売にかけられたり、せっかく購入した住宅を売却しなければならないことが起きるかもしれません。
無理に住宅ローンを短く組むリスクのほうが高くなってしまいます。
特に子供の教育資金がこれから必要な方は無理な支払いはお勧めできません。子供の未来を可能性が狭まることも考えれます。
メリット２・住宅ローン控除で多く節税
住宅ローンの３５年返済や80歳まで支払うような長く住宅ローンを組むメリットの一二つ目として、住宅ローン控除で戻っえくる税金が多くなることがあります。
住宅ローン控除は年末時点の感連に応じて一定の率の金額の所得税や住民税が減税される制度なのですが、住宅ローンの返済期間が長いほど、住宅ローンの残高の減り方はゆるやかになります。つまり、住宅ローン控除の計算の基準となる年末残高が大きくなりやすいので、住宅ローン控除の効果を高められる可能性があります。
住宅ローンの控除でしっかり節税してから繰上げ返済で、借入年数を短くして住宅ローンの完済年齢を少しでも早める方法があります。
デメリット１・定年後の住宅ローンの支払い
デメリットの一つ目は、65歳定年だとしたら65歳から８０歳までの支払いが厳しくなる可能性があります。
６５歳から８０歳までの支払いが必要だとしても、賃貸に住む場合の家賃と同程度の支払いだったら問題ないですが、家賃の相場より高い毎月の支払いは注意が必要です。
長い住宅ローンを避けるために、仮に賃貸に住んだとしても、家賃の場合は８０歳に関係なく家賃を支払う必要があるので、長生きするリスクや、高齢者で賃貸が借りれないリスクもあるので、決してマイホームの購入が不利というわけではないですが、定年後に相場の家賃より高い住宅ローンの支払いは注意が必要です。
また賃貸住宅のリスクについても別の動画で解説しています。
デメリット２・ついつい多く金額を借りてしまいがち
住宅ローンの３５年返済や80歳まで支払うような長く住宅ローンを組むデメリットの二つ目は、長い期間の住宅ローンは年収に対して月々の支払いが安くなるので、多くの金額が借りれるので、つい多く金額を借りてしまえるデメリットがあります。住宅は計画中に気が大きくなってしまって、ついつい面積が大きくなってしまったり、高い価格帯の住宅会社を選んだり、高い設備のグレードを選んでしまいがちです。手持ちの現金の１００万円は貴重でできるだけ使いたくないのに、住宅ローンの１００万円を多く借りるのに抵抗がない方が多いです。たとえ１００万円ですもその１００万円が有効的な１００万円なのか十分検討して無理しないことをお勧めします。１００万円単位で、少しでも借りる金額が少ないほど、月々の支払いが楽になったり、老後の支払いが楽になります。
まとめ
老後に住むことができるマイホームがあることは安心感につながるので、定年後に住宅ローンが残ることが絶対に悪いだけでもなく、賃貸に住み続ける場合のほうがリスクが高いことも考えれますが、基本的には身の丈にあった借入金額や返済期間にされることをお勧めします。
検討の初期段階でしたら、土地を子運輸する場合は土地のエリアを変えて、土地の価格の安いエリアで再建とすることもできますし、コストパフォーマンスの良い住宅会社で再検討することもできます。
マイホームの検討の初期段階の方が方向転換しやすいので、検討の初期段階から諸費用を含めた総予算や借入額や返済期間を十分検討してから、土地選びや住宅会社選びをされることをお勧めします。
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