注文住宅で家づくりを考える際に、家を建てる土地をこれから探す必要がある場合が半数以上ではないかと思います。
そもそも不動産を所有していない方が大半ですが、不動産を所有している人でも新たに土地の購入から注文住宅を建築される方も多くいらっしゃいます。
土地を購入して注文住宅を建てようと方針が決まった際に、次に注文住宅を建てる不動産から探した方が良いのか、または注文住宅を建てる住宅会社から探した方が良いのか迷う方も多くいらっしいます。
「鶏が先か？卵が先か？」みたいな答えのない問題と同じで、実はどちらが正解というわけではなく、
不動産から探すメリット・デメリット
住宅会社から探すメリット・デメリット
それぞれあり、状況によって違うのが現状です。
そこで今回は、土地から注文住宅を建てる場合、不動産を先に探す場合と住宅会社を先に探す場合のメリットデメリットを徹底解説します。
不動産屋・住宅業者 それぞれのプロフェッショナル
土地を購入して注文住宅を建てる場合、多くの方は不動産から探し始めます。
不動産は世の中に一つですが、住宅は同じような間取りや外観は様々な住宅会社で建築できるからだと思います。
よく考えたら、土地が人間の所有物であること自体が、他の生命体からすれば不思議な人間のエゴです。
「熊や猿が住宅地に出た」というニュースを時々見ますが、元々は熊や猿などの人間以外の生命体が住んでいたところを人間が占有して、登記して、所有権を主張しています。
その土地を占有できる権利は未来永劫と続き、建物はその間何回建築しても自由です。
譲らない限り土地は永久ですが、建物には寿命があります。土地の永久に比べると、建物は所有期間が短いので、どうしても土地重視で住宅を考えがちです。
「土地もないのに住宅会社に家の相談に行けない」と思う人が多いのは、土地と建物の所有時間の長さで存在を考えたら、そのような発想になるのかもしれません。
中には土地探しと住宅会社探しを同時進行される方がいらっしゃいます。それはあながち間違えではなく、
不動産屋は土地のプロフェッショナルで、
住宅会社は住宅のプロフェッショナルです
不動産屋は、住宅会社では気が付かない土地の良し悪しがアドバイスができ
逆に、住宅会社は、不動産屋では気が付かない土地の良し悪しがアドバイスができます。
私は一級建築士で宅地建物取引士でもあり、住宅会社で働いたことと、不動産会社で働いたことがあります。
私のような土地側の視点と、建物側の視点で、それぞれの良し悪しをアドバイスできる人は少なく、これから住宅を建てようとする人は、不動産から探したり、住宅会社から探したりと、人それぜれのアプローチで住宅の計画を進めていくことになります。
不動産から先に探すメリット
まずは不動産屋だからわかる、住宅会社では気が付かない、不動産から先に探すメリットをご紹介します
私は建築条件なしの分譲地を販売する会社で働いたことがあります。
土地の仕入れの際に様々な視点で土地を仕入れます。
災害がなく安心して暮らすことができる不動産が何より一番です。
それにはハザードマップでまずは調べますが、土地の状況は町の変化で変わってくるので、ハザードマップを信用するのも危ないと言えます。
水利組合であったり、河川の改修の状況や、田んぼに水を張るときの水路の水位や、周囲の住宅環境に対して排水能力は大丈夫なのか確認します。
そのような状況がどうなのか、近隣に複数聞き込みして、地盤高さや道路の排水勾配を決定します。
当然同じ分譲地の中でも排水の勾配や地盤高さが違います。
また日当たりや風通しや道路付けも分譲地内のそれぞれの区画で変わってくるので、それぞれ適正な価格を値付けをします。
水道に関しても単に前面の水道管の口径だけでなく、その水道管を何世帯くらいが利用しているのかで水圧は変わってきます。
また風水的な観点で、分譲地にする前から、その土地のエネルギーを感じる時があります。
分譲地にするまでの経緯を知ったり、周辺環境を調べてみることで、陽の土地だったり、陰の土地だったりがわかります。
また周辺の聞き込みをすることで、その地域で暮らす人の層がわかってきます。
土地を購入した方がトラブルに巻き込まれる可能性がある土地は、いくら綺麗に分譲地を仕上げても売れません。
水災で床上浸水してもその土地に住み続ける人は多いですが、近隣のトラブルに巻き込まれてしまうと、ストレスになりせっかく購入した不動産を売却することになりがちです。
ある意味でハザードよりその地域に住んでいる人の方が重要です。
不動産から先に探すデメリット
逆に不動産を先に検討していくデメリットも存在します。
不動産屋はできるだけ利益の出る土地を売ろうとする傾向があります。
価格の高い不動産の方が仲介手数料を稼げたり、自分で管理している専属専任の土地の方が多く仲介手数料を稼げるからです。
場合によっては建売物件の方が、土地以外に建物の利益を得ることができるので、建売を勧めてくることもあります。
その建売が理想であれば問題ないですが、何かしら建物を妥協している場合が大半です。
また分譲地の場合は、売りにくい区画から勧めてくることが考えれます。
東南の角地などは後からでも全然売れるし、条件の良い土地を広告で惹きつけて、売りにくい区画から勧めてこようとします。
しかし条件の悪い売りにくい土地は価格設定を安くしている場合がほとんどなので、住宅のプランニングでカバーできお得感が出る時もあります。
一般の人はどのような点が、条件が悪い真の理由なのかに気がついていない方が大半です。
住宅会社から先に探すメリット
住宅会社から検討することで計画が上手くいくこともあります。
住宅会社は常に住宅を建築しているので土地を見た時から最適なプランニング提案ができます。
その土地に応じて最適な建物の位置や形状を思いついたり、駐車スペースや庭や屋外の家事スペースなど最適な場所を提案することができます。
私が住宅営業をしていた時は、朝・昼・夕方・夜と建築地を確認していました。
周辺環境に影響を受ける朝や夕方の太陽のあたり方、通勤や子供が周辺で遊ぶ様子、夜の周囲の明るさなど、現地を観察することでベストな提案を導き出していました。
一般の方ではなかなか住宅ができた時のベストなイメージがわかりにくいと思います。
また不動産業者は販売すればそれで終わりですが、住宅会社は住宅を完成するまで担当するので、建物の引き渡しの時に資金ショートしないように資金計画をしてくれるのも住宅会社を先に検討する良いところです。
住宅会社から先に探すデメリット
逆に住宅会社から先に進めるデメリットもご紹介します。
住宅会社から先に検討するときに資金ショートしづらいというメリットをご紹介しましたが、逆に資金計画をしっかりしていることが大きなデメリットになることがあります。
予算の配分の中で住宅の利益を出すために、土地の予算を削って提案している住宅営業がほとんどです。
2ヵ月前に住宅会社からのご紹介で出会ったお客様は、住宅営業の資金計画に合わせて提案された不動産は、造成の仕上がりが近隣の水田の高さと同じで、ハザードマップからしても水害の恐れがあるのに、地盤面の低い不動産をお勧めしていました。
またその土地は近隣に反社会的勢力の方がいらっしゃるので私なら絶対お勧めしない不動産です。
その分土地の価格は周辺相場に比べて安い不動産価格でした。
私の住む香川県は日本の中でも雨が降りにくい土地柄で、昔から農業用の溜め池が多く、水不足になりがちな土地柄です。
しかし20年に１回ぐらい集中豪雨になり床上浸水してしまうエリアがあります。
台風が来る前に溜め池が氾濫しないよう一斉に池の水を抜き始め、そこに高潮が重なると、低いエリアの土地の住宅は床上浸水してしまいます。
私ならもう少し土地の予算をかけて、住宅価格を絞っても、安全で近隣に変な人が住んでいない土地を紹介するのにと思いました。
また3ヵ月前に出会った大手ハウスメーカーからご紹介いただいたお客様は、幹線道路からの侵入がしやすいことが気に入って、不動産を購入することになりました。
私が調査してみると、侵入しやすい広い侵入路は他の分譲業者の分譲地の開発道路で、よくよく土地を観察してみると、「他の分譲地を購入した方の通行はお控えください」と書いていました。
周辺の土地の相場より安い理由は侵入路の問題でした。
あくまでも推測ですが、他の分譲地の開発道路を通行したとき何らかのトラブルが発生したのだと思います。
なんとか車がすれ違えるかどうかの道幅であれば、幹線道路まで出ることができますが、目の前の広い道路を使って幹線道路に出る場合は、以前から住んでいる住民からすると同じ分譲地以外の人が通行すると嫌な感情になってしまうと思います。
場合によっては子供のイジメにもつながるかもしれません。
最近出会った2件の住宅会社からの紹介のお客様は、どちらのお客様も住宅営業とは何ヶ月もの付き合いで人間関係もできています。
１回しか会ったことがない私より、何ヶ月もの付き合いで信頼関係のある住宅営業の方がすんなりとアドバイスを受け入れやすく、人間関係ができているだけにお客様も断れないだろうなぁと思います。
どちらのケースも残念ながら住宅営業のお勧めした土地を購入しましたが、
私ならお勧め不動産が違っていました。
住宅営業を信頼しているとは言え、住宅会社で営業の管理職をしていた時に1番よくあるトラブルとして経験したのが、担当した営業の契約後の対応のトラブルです。
住宅営業のモチベーションは契約する時が1番高くそこからお客様に対するモチベーションが低下する営業が大半です
「対応が悪くなった営業を変更して欲しい」とのトラブルは非常に多く、私が上司としてそのお客様を引き継いで対応することがよくありました
そもそもですが、不動産業者からすると、本当に良い土地は普段付き合いの強い建築業者しか紹介ししない場合も多く、住宅会社に情報を流さない場合も多いです。
不動産業者によっては、紹介料の多い住宅会社に土地を紹介する場合があるからです。
また分譲業者も、これから計画する分譲地を、仲の良い住宅会社だけ紹介することも多く、新しい分譲地の場合早く情報を知っている住宅会社でないと、分譲地の中で条件の良い土地を選ぶことができない場合があります。
住宅会社に教えたくない良い不動産もあることから、不動産業者から探した方が良い場合もあります。
香川県でしたら無料でトータルアドバイス
私は現在、香川県の中でも高松市・木田郡三木町・綾歌郡綾川町・綾川郡宇多津町・丸亀市のエリアだけですが、土曜日・日曜日限定でZOOMを使った不動産紹介と優秀な住宅会社の営業の紹介を無料で行なっています。
価格帯別のおすすめ不動産と、工法別の優秀な住宅会社をご紹介できます。
不動産も住宅も紹介料など一切不要で無料でトータルのアドバイスしています。
匿名でも大丈夫ですので、ご相談のこ希望はお気軽にメールでお問い合わせください。
▪️お問い合わせメールアドレス k.kanekuro@gmail.com
コメント