持ち家VS賃貸は永遠の論争でなかなか決着がつかないの現状です。持ち家も賃貸も理想のそれぞれにリスクがあると思いますが、今回は賃貸のリスクについて深掘ります。
「持ち家VS賃貸」論争が決着しない理由
「持ち家VS賃貸」の論争で決着しにくい問題は、資産で考えると都心の一等地のマンション以外は不利なことが多いのが現状だと思います。
ただ、マイホームを購入する人の多くは、ご自身やご家族が生きている間の生活を充実させたいという考えでマイホームを購入する方が多く、住宅を資産と考えていない場合が多いので、「持ち家VS借家」論争に決着がつきにくいのではないかと思います。
持ち家と賃貸のそれぞれで考えれるリスクを比較することで、資産や生活の充実とは違う観点でリスク管理からの面で深掘りして、今回は賃貸のリスクについてご紹介していきます。
配偶者死亡リスク
賃貸住宅は気軽に引っ越せるのが良いところですが、主な収入を稼いでいる配偶者が死亡してしまった場合、遺族年金があるとはいえ、今住んでいる賃貸にお金の面でずっと住むことができるのか不安になったり、支払いが難しく引っ越さなければならないことが起きる可能性があります。ご年齢によってはこれから何十年と家賃を払い続けることができるのか検討したり、今までほとんど働いていなかった人が急に働かなければならなくなってしまうことが起きるかもしれません。仕事をすでにされている方や、配偶者にかけてた生命保険で十分大丈夫な方や、資産をお持ちな方は問題ないですが、お金に余裕がなく、仕事をこれから見つけなければならない人は、主な収入の配偶者が死亡してしまうと、生活が一気に苦しくなってしまいます。特に家賃が高く仕事をしていない人は注意が必要です。
現金で住宅を購入した人は、主な配偶者が死亡してもなんとか遺族年金などでそのまま暮らすことができたり、住宅ローンでマイホームを購入した方の場合はほとんで団体信用生命特約で住宅ローンはチャラになって支払わなくてよくなります。
私のお客様でも、新築後3年でご主人がお亡くなりになり、ご主人単独で住宅ローンを組んでいたため、住宅ローンの支払いをしなくてもよくなった方がいらっしゃいます。急に主な収入を稼ぐ配偶者が死亡しても、マイホームに住み続けることができる安心感は、残されたご家族にとって心強いです。
賃貸住宅の場合は主な収入の配偶者が死亡してしまうと家賃は払わなくていいということにはなりません。
勤務先倒産リスク
賃貸派の多くでよく言われている職場の倒産した場合、住宅ローンが支払えなくなったら、マイホームを売却することになり、資産性が低いマイホームの場合は売却金額によっては支払いが増えてしまうという意見をよく聞きます。
ただ住宅ローンの場合は職場が倒産してしまった場合でマイホームの住宅ローンの支払いができなくなってしまった場合、借りている銀行に相談して、仕事が再開できるまで支払いを待ってもらったり、金利だけの支払いや元金だけの支払いだけなど相談ににのってもらうことができます。仮に1年間仕事が見つからない場合で、住宅ローンの支払いを1年待ってもらった場合は借入期間は結局当初の借入の年数が1年伸びることになります。ただし、職場が倒産しても銀行に相談せず住宅ローンの支払いを掘っておくと、一定期間が経過すれば競売にかけられます。職場が倒産した場合で月々の支払いが苦しくなった場合は、住宅ローンの支払いを掘っておかず銀行にすぐ相談したほうがいいです。銀行からしても抵当権をつけているマイホームを競売物件として売却しても、貸しているお金以上に資金回収できない場合が多いので、基本的には住宅ローンを借りてくれている人が再就職して支払いを再開してもらうほうが銀行にとっても有利なことが多いので、銀行も相談に乗ってくれます。
逆に賃貸に住んでいる方で職場が倒産した場合、大家さんに相談して、仕事が復帰できるまで家賃の素払いを待ってもらえるケースの方が少ないと思います。家賃の安いところに引っ越すと言っても、仕事がない状況で新たな賃貸住宅に住むのに必要な敷金礼金や引っ越し費用などの費用は仕事がない状態だとかなりの負担になったり、住む場所を確保するため仕事をなっとかして探すプレッシャーがきついと思います。
光熱費高騰リスク
賃貸のリスクの中で光熱費高騰してしまうと生活が苦しくなってしまう問題があります。
多くの賃貸住宅は建築費をできるだけ下げるために、効率の悪い給湯器や壁の断熱材も最低限な場合が多く、マイホームと比べて光熱費が割高になってしまうことがあります。最近のマイホームは給湯設備はエコキュートが多く、ガスに比べて圧倒的に光熱費を抑えることができたり、高気密高断熱のマイホームだと賃貸に比べて暖冷房費用が安くなることも考えれます。賃貸住宅の場合は給湯設備や断熱性能を自分で選択することができず割高な光熱費を生涯にわたって払い続けるリスクがあります。
特に近年は原油高などから電気料金やガス料金は今後も上がり続けるリスクがあります。
また戸建住宅の場合は太陽光発電を採用すると、日中の電気は買わずにすみ経済効果が高いですが、賃貸住宅で太陽光発電を採用することは難しいです。
電気自動車リスク
光熱費と同じような問題で、電気自動車問題があります。
政府の方針で2035年を目標に全ての自動車が電気自動車になってしまう可能性があります。戸建住宅のマイホームだと200Vの電源を外につければ電気自動車に対応しやすいですが、賃貸住宅の場合、電気自動車の充電は充電できるところまで車を持って行って充電する必要があったり費用もそれなりにかかります。
マイホームで電気自動車を充電する時は自宅に帰って次に乗る時まで充電すればいいですが、賃貸で電気自動車を充電しに行く時の時間も無駄になります。
住み替え不可能リスク
賃貸派の最大のメリットとして、住み変えが容易なところがありますが、それは保証人になってくれる人がいる場合や、保証会社の保証がきちんと通る人の場合です。
保証人を見つけることができなかったり、過去のブラックリスト入りで保証会社が利用できず、賃貸が借りれなくなってしまう場合があります。
仕事がなくなった場合など、生活が苦しくなってから、賃貸を引っ越そうと思っても、保証人がいなかったり、保証会社が利用できないと住宅難民になってしまいます。特に高齢者になってしまうと、保証人が見つかりにくくなったり、保証会社もリスクが高いので断られるケースも出てきてしまいます。退職後年金だけになってから安い家賃に引っ越そうと思っても、借りれる物件を選ぶことができず生活が不便な場所しか借りれなかったり、家賃が高いところしか住み替えできない可能性が出てきた理します。
家賃上昇リスク
現在、先進国は５インフレになっています。資源の少ない日本ではエネルギーや食糧など多くのものを輸入に頼っているので、世界がインフレになると、日本経済は低迷でも当然のように日本もインフレになります。特に今年に入って生活のあらゆるものが値上げしています。更にまだ値上げしていきそうですが、インフレで生活が苦しくなってきて、更に家賃も上がってしまうリスクがあります。
借地借家法では正当な理由があると家賃を値上げできると法律で定められています。地価の高騰、物価の高騰、周辺の平均家賃より大幅に安いこの３つが正当な理由ですが、その中でも物価の高騰はまさにインフレです。総務省統計局の消費者物価指数もこのところプラスに転じて、デフレからインフレに少しづつシフトしています。大家さんにとっても収益物件の建物維持管理もインフレで費用が高くなってしまうと、正当な理由となり家賃が高くなる可能性があります。特に年金生活者はインフレになっても年金受給される金額は増えないので、単純に生活が苦しくなってしまうことになります。
近隣トラブルリスク
賃貸住宅とマイホームの違いとして、近隣のトラブルや近隣に気を遣う精神的な苦痛のリスクが賃貸の方が高い可能性があります。
マイホームも購入してしまってから近隣のトラブルで困ることもあり、場合によっては売却しないと解決できない可能性はあります。ただマイホームの戸建ては建物と建物の間が離れていたり、分譲マンションも賃貸用の建物よりも壁や床がしっかりできているので、マイホームの方が近隣トラブルの確率は少なくなくなります。
賃貸は多くの世帯が同じ建物で暮らすために、上下階や左右に他人の家族が利用したり、エントランスなどの共有部分でも利用するため、トラブルに巻き込まれたり、気を使って暮らすことになる確率が高くなります。賃貸に入居してすぐトラブルに巻き込まれたりすることもありますが、住み始めてから近隣の入居者が変わってしまいトラブルに巻き込まれる可能性があります。
高齢者住宅難民リスク
賃貸住宅は高齢者になると住宅難民になる可能性が出てきてしまいます。
高齢者の孤独死などで入居者がお亡くなりになると、新しい入居者を探す前に費用が高い特殊清掃費用がかかったり、心理的貸物件になると次の入居者が決まりにくかったり、同じ建物の他の入居者が退去してしまったり、家賃を下げないと住み続けてくれない大家さんのリスクがあります。また高齢者の痴呆や徘徊などで建物が傷んだり、管理が難しかったり、高齢者の方がコンロのつけ忘れなどの火災を起こすリスク高かったりと、高齢者の入居者をお断りするケースがどうしても高くなってしまいます。賃貸住宅に住んでいてトラブルに巻き込まれた時に引っ越ししたいと思っても、その時点で高齢者になってしまうと、借りれる賃貸を選ぶ物件が少なかったり、家賃が高いところしか借りることができなかったり、そもそも借りることができず住宅難民になってしまう可能性があります。
今後、日本は空き家が増えて賃貸を選ぶ範囲が増える可能性がありますが、誰も未来のことを予測することはできないので、予測できないことはどうしてもリスクと考えないといけないことになると思います。空き家が増えて貸したい人が増えたとしても、高齢者が起こすトラブルや心理的瑕疵のことを考えると、基本的に高齢者が不利な状況は大きく変わらない可能性が高いと思われます。
立退きリスク
賃貸は急に立退を迫られる問題があります。
旧借地法や借家法においても「貸主自らが物件を使用しなければならなくなった場合」または「その他の正当な事由がある場合」に立ち退きを求めることができる、とされています。気に入った賃貸住宅に住みづつけることができない可能性が賃貸住宅にはあります。特に賃貸住宅は利回りを考えて建築されているので、マイホームに比べると頑丈にはできていません。老朽化による立退を求められる可能性がどうしてもあります。また大家さんの相続問題で立退を迫られるリスクが高齢化時代になると考えれます。特に高齢者になってから立退を迫られると住宅難民になるリスクが固くなってしまいます。
長生きリスク
日本は高齢化社会になっています。医学は進化し明らかに長寿命になっています。100まで生きる可能性も考えれなくはないです。
マイホームは修繕やリフォームの費用がかかると言っても、修繕やリフォームの金額は直す範囲を自分で決めれるのでコントロールできます。賃貸の場合100歳まで家賃を払い続けないといけないリスクまで考えると、マイホームは修繕やリフォーム費用が必要といっても、賃貸の生涯の家賃はかなりの金額になってしまいます。
６５歳定年で賃貸に住んでいて、100歳まで生きたとすると、定年の時に住んでいた賃貸住宅が建物の性能として、100歳まで持つ耐久性がない可能性が高く、長生きの家賃のリスクだけでなく、長生きにより高齢者住宅難民リスクも考えれます。
災害リスク
災害リスクといえばマイホームで雑賀にあうと資産がなくなると考えがちですが、賃貸にも災害リスクはあります。
阪神淡路の震災や東北地震や熊本地震でも多くの賃貸住宅が倒壊しています。むしろマイホームの場合はご自身でマイホームの耐震性を選ぶことができますが、賃貸住宅の耐震性を検討して賃貸を探す人は少ないのが現状です。マイホームだと、耐震等級３では熊本地震の繰り返し地震に耐えた実績から耐震等級３をお勧めしますが、賃貸住宅は貸す事によってどれだけの収益が出るか利回りありきで建築されます。分譲マンションや注文住宅に比べて、どうしても賃貸専用の建物の方が耐震性が低いのが現状です。
建築基準法が何度か改正されていますが、阪神大震災以前の賃貸住宅は特に耐震性に注意が必要です。
持ち家VS賃貸の永遠の論争も、生きているからこそ論争になることなので、生存の確率リスクはマイホームの方が高いこともあまり言われていませんが重要です。
賃貸リスクの回避法
それぞれのご家族ごとに事情は違うと思いますが、賃貸派の人でも長生きリスクや高齢者住宅難民問題を解決する方法として定年後に住む場所を確保できる貯蓄を準備するのが最善だと思います。
住宅難民になりそうになったら蓄えた貯蓄でマイホームを購入します。
住む場所がある安心感は何事にも変え難いものがあります。賃貸派の方でも家賃を払いながら、老後の生活資金の貯蓄と、万一に備えてマイホームが購入できるだけの資金を貯めることが難しいようでしたら、早めにマイホームの購入を検討してみるのも考え方としてはありだと思います。
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