持ち家がよいのか、賃貸がよいのか、答えは人それぞれで結論はないのですが、インフレだとしたら大きく話が変わります。
持ち家はインフレだと有利になるからです。
今回はなぜインフレだと持ち家が有利になるのかをご紹介します。
物価が上がる要素がありすぎ！
コロナ禍において各国政府は積極的な財政出動を行い、今度はその反動でインフレ懸念が高まり、実際にアメリカでは2021年12月の消費者物価指数が前年同月比で7.0%も上昇しています。アメリカのFRBは5月4日、政策金利を22年ぶりに大幅な利上げの0.5％ポイント引き上げ、0.75%～1%の幅にすると発表しています。日本では日銀は4月28日に無制限の指値オペを発表し金利を上げない方針のため、利息で儲からない日本の円を売り、利益の出るドルを買う流れから、更に円安が加速し、今日はついに20年ぶりに１ドル１３１円を突破しました。まだまだアメリカと日本の金利差は開く傾向ですので、円安は今後も加速していくことになると思われます。円安になると海外の輸入品は値上げになり、エネルギー問題などもプラスされ、今年に入って衣食住の全てが値上げになり間違いなくインフレに向かっています。
日本では長くデフレが続いたためにインフレになる実感が沸かないかもしれません。しかし、過去には日本でもインフレ起こっています。第1次オイルショックが起きた1973年の消費者物価指数は前年比＋11.7%、翌年の1974年は23.2%と急激に物価が上昇しています。２割の物価の上昇はかなりのインフレですが、更に第二次世界大戦直後では、戦争で経済が疲弊し、巨額の財政支出が必要となり、1945年から1949年までの4年間で卸売物価は70倍に上昇しています。
流石に日本で戦争に巻き込まれるところまでは想像しにくいですが、ウクライナ情勢でNATOやアメリカは後方支援だけで軍事介入していません。日米安保だとしても、ロシアとヨーロッパに挟まれはウクライナが軍事介入がなかっただけに、ロシアとアメリカとの間に挟まれた日本が核やミサイルで攻撃されたとしても、守ってもらえない可能性が高いと思ってしまいます。
日本が核やミサイルで攻撃されないとしても、東南海地震や首都直下型地震や富士山の噴火などの確率が高まっている中、南海トラフ地震だけでも東日本大震災をはるかに上回る被害が想定されており、地震や噴火などが現実になれば日本経済は大打撃を受け、復興財源のためにさらに巨額の国債発行を余儀なくされるかもしれません。
単純に日本は長いデフレで、日本は国際競争力が弱くなっているために、円の価値が弱くなり、円安になっていっても仕方がない状況だったのが、少子高齢化で経済が縮小する可能性、コロナウイルスでの経済のダメージ、円安による物価上昇、ウクライナ情勢で加速されたエネルギー問題や有事の可能性、膨大な政府の債務、今後の災害リスクなど、複合的な要素で物価が上昇する可能性があります。
インフレだと持家が有利！
インフレで「モノの値段が上がる」ということは、逆に言えば「お金の価値が下がる」ということにもなります。
インフレになると影響を受けるのは現金資産です。物価が2倍なれば、お金の価値は1/2に下落するということなので、1000万円の貯蓄は、実質的な価値としては500万円分に下落します。逆にインフレに強い資産とされているのが、金などの現物資産や不動産です。物価が上昇すればこれらの現物資産も値段が上がります。
住宅を購入するときに借りた住宅ローンは借金ですが、インフレによってお金の価値が下がるということは借金も実質的に少なくなるということになります。特に固定金利であれば、仮に物価上昇に合わせて世の中の金利が上昇したとしても利息負担は増えません。もし物価が2倍に上昇すると借金が半分になったのと同じです。つまり現在の低金利のときに固定金利で住宅ローンを組んで不動産を所有することはインフレ対策になっています。
インフレになると持ち家は有利になりますが、逆に賃貸は物価が上昇すれば家賃も上がります。物価上昇に合わせて収入も増えれば家賃が上がっても問題ないですが、今の日本は物価が上がっても給与水準は上がっていません。また退職した人にとってはお金の価値が下がってしまうので、生活が苦しくなります。
インフレでモノの値段が上がると持ち家と賃貸の優位性が変わるぐらい、インフレと住宅は密接につながりがあります。
持ち家でリスクを回避するには
持ち家が借家よりもインフレに強いのは間違い無いですが、持ち家を資産として考えると危険な場合があります。少子高齢化が進み、空き家が大きな問題になっている日本では、立地や需要によって価値が分かれます。将来的に売却や住みかえの可能性がある場合は立地条件が重要になります。売却や住みかえを考えていない人はインフレだと有利になっていきます。特に私の場合は昨年住宅ローンの返済が終わり、今まで住宅ローンを支払っていたお金を貯蓄に回せるようになりました。インフレでは貯蓄はあまり意味を持たなくなってきたとはいえ、住宅ローンや家賃から解放されると精神的な安心感は出てきます。できれば早い段階で太陽光発電を増やして、エネルギーもできるだけ自給自足になるようにインフレに備えたいと思っています。それでも持ち家のリスクはあり、自宅の修繕のリスクや災害のリスクが考えれます。我が家はハザードマップでは安心のエリアですので、修繕のリスクが残ります。修繕も必要最小限で今後はやりそごそうと思っています。持ち家でリスクを減らすためには、ハザードマップの安全な場所で暮らすこと、高齢者になっても買い物や病院などの生活環境の困らない立地、地震でも倒壊しない構造の建物、万一に備えて体調が悪くなっても住むことができる間取りなどの備えをしておくと、インフレでも持ち家の優位性は高まると思います。
まだまだ日本のインフレはハイパーインフレまではほど遠い状況だと思います。経済の専門家の中にも「日本は今後スタグフレーションに陥る可能性がある」あるいは「長期的にはハイパーインフレが起きる可能性も否定できない」と警鐘を鳴らす人もいます。持ち家・賃貸論争もインフレを加味した検討をするのはアリだと思います。
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