今年に入って１月、２月、3月と、連続で住宅ローンの固定金利が毎月ジワり上がってきています。
特に今月アメリカの中央銀行FRBが、ゼロ金利政策を解除して0.25％づつ段階的に金利を上げることを発表してからは「今後の日本の住宅ローンも金利が上がるのでは？」という不安を持たれる方が多くなりました。
今回は多くの方が気になってらっしゃる変動金利はいつ上がるのかを解説します。
固定金利を検討する人急増！
今年に入って固定金利の住宅ローンは徐々に金利が上がったこともあり「固定金利が上昇した」ニュースを受けて、「将来的に変動金利も上がるのなら今のうちに固定金利を選ぼうかな」という心理が働き、新規で住宅ローンを検討している人で固定金利を希望する人は昨年に比べ約1.6倍増え、住宅ローンの借り換えで固定金利を希望する人は昨年に比べ約1.5倍増えています。
固定金利の住宅ローンを検討はしたものの、固定金利は変動金利に比べて金利が高いだけに、検討はしたものの、毎月の支払いが安い変動金利を結局は選択される方も多くいらっしゃいます。
とは言え、固定金利を選ぶ方が増えてきたのは、普段お客様の住宅ローンをお手伝いさせていただいて実感しています。
固定金利と変動金利のどちらがいいのかについては、固定金利を使って返済負担を増やしてまで、変動金利の上昇に備える必要があるのかということと変動金利が上がるとしたら、いつ、どれくらい上がるのかということになると思います。
変動金利の基準金利は約30年変わっていません。
変動金利は、基準金利からお客様ごとに違う優遇幅を引いた金利です。各銀行が定める基準金利は。「短期プライムレート ＋ 1％」であることが一般的です。
その基準金利に審査の結果決定され住宅ローン契約に盛り込まれる「優遇幅」を差し引きすることで、その人に適用される変動金利が決まります。
基準金利のベースとなる「短期プライムレート」は信用力の高い企業に対する最優遇貸出金利ですが過去30年ほど大きな動きはありません
また、リーマン・ショック前の2009年頃から1.475%前後で推移しています。
その間に日本銀行によるマイナス金利政策なども導入されましたが貸出金利で利益を得る金融機関にとっては低金利が限界となり、短期プライムレートはこれ以上下がらなくなったと言えます。
変動金利が上昇するシナリオ
基準金利はずっと変わっていない中、住宅ローンを提供する各銀行は優遇幅を拡大することで適用金利を下げ、住宅ローン利用者の獲得競争してきました。
つまり、基準金利はずっと2.475％でずっと動いていませんが、優遇幅がだんだん下がってきて今の超低水準の変動金利になっています。同じ変動金利の住宅ローンを借りても、3年前は基準金利2.475％から1.９％を引き下げて適用金利が0.575％だったのが、基準金利の2.475％は変わらず、銀行の競争激化で優遇幅が1.95％に拡大されて適用金利は0.525%に下がったような経緯です。
変動金利が金利上昇になるシナリオとしては、まずは銀行ごとに決めている優遇幅が少なくなって変動金利が上がるケースと、基準金利の元の短期プライムレートが上がるケースが考えれます。
日銀の総裁が変わらない限り基準金利の2.475％は変わらないと思われるので、順番としては銀行の優遇幅が少なくなり、１段階目の変動金利が上がり、２段階目に短期プライムレートが上がると基準金利も上がり、変動金利の住宅ローン金利が上がるということになります。
２段階で変動金利が上昇すると思われますので、結局は一気に変動金利は上がらないと言えます。
さらに、世の中の流れで変動金利が上昇するシナリオで見ると、日本でもインフレが始まり、インフレが安定して2％を超えると、マイナス金利政策が解除されて−1.０％から０％になり、さらにインフレが進むとゼロ金利政策が解除になり短期金利が上昇して、ここで住宅ローンの優遇幅が縮小して変動金利の住宅ローンが金利上昇して、さらにその後短期プライムレートが上がり、変動金利が本格的に上昇することになっていきます。
変動金利が上がる目安
現在は確かに、今年に入ってモノの値段が上がりインフレにはなっています。しかし、日本のインフレ率は長らくおおむねゼロ％で推移していますこれには菅政権の時の携帯料金の大幅な引き下げの影響が大きく、日用品やエネルギー費用は上がっています。現在ようやくインフレに向かおうとしていますが、まだまだマイナス金利政策やゼロ金利政策が解錠されるまでの状況にはなっていません。
つまり短期プライムレートが上がる局面まではまだまだ数年かかります。
未来のことは誰も予測できませんが当面5年は短期プライムレートは上がらない可能性が高いと思われます。
銀行関係者でも「10年は短期プライムレートは変わらないのではないか」という予測もされていました。
固定金利上昇でも、変動金利を選ぶ人が多い
現在でも６割以上の方が変動金利を選択されています。
その理由の一つとして住宅ローンのほとんどは元利均等方式でローンが始まってからは最初の方で先に金利を多く払うために最初の10年で概ね金利分を支払っています。
つまり変動金利で少しでも金利が安いほうが元金の減りが早いので得という考え方です。
また、変動金利が上がると多くの住宅ローンを借りている人が困り住宅ローンだけでなく企業の事業ローンも返済が多くなってしまい混乱してしまうためにそう簡単に短期プライムレートは上がらないだろうと考えている人が多いと思います。
未来予測はこうなればこうなるみたいな、予測不可能な変数が多く当てることが難しいです。
例えば富士山が爆発したら東京まで影響出るとか、大型地震で経済が大きくダメージを受けるとか、海外から核兵器で攻撃されるなど、誰も予測できない変数が多過ぎて誰も未来を予測することはできません。
現実問題、日本がインフレになってはきてますが欧米の様子とは日本は違って、購買意欲が出て経済が活性化されていないので、何段階か段階を踏んでから変動金利はやっと上昇します。この5年は変動金利は上がらないのではないかと個人的には思いますが、皆様はどう思われるでしょうか？
未来予測はこうなればこうなるみたいな、予測不可能な変数が多く当てることが難しいです。
例えば富士山が爆発したら東京まで影響出るとか、大型地震で経済が大きくダメージを受けるとか、海外から核兵器で攻撃されるなど、誰も予測できない変数が多過ぎて誰も未来を予測することはできません。
現実問題、日本がインフレになってはきてますが欧米の様子とは日本は違って、購買意欲が出て経済が活性化されていないので、何段階か段階を踏んでから変動金利はやっと上昇します。この5年は変動金利は上がらないのではないかと個人的には思いますが、皆様はどう思われるでしょうか？
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