【価格高騰・金利上昇】2022年 住宅は買いにくくなる！

コロナウイルスの影響が住宅業界にも大きな関わりがあり、ウッドショック・半導体不足・トイレや照明建材などの資材の納品の遅れなど影響が出ました。

日本は失われた30年の状態でずっとデフレが続いていましたが不動産バブル崩壊・ITバブル崩壊・サブプライム住宅ローン危機・リーマンショックと続いた中で。昨今のコロナウイルスの影響は様々な産業に影響を与え働き方や住む場所など住宅に大きな影響を与えています。

2022年は更に不動産・住宅の値上がり

2021年の後半から急激に変わってきているのが不動産や住宅の価格です。

不動産は人気の高い場所は更に高くなり住宅は仕入れ単価が高くなり値上がりしています不動産の人気の高い場所が値上がりしている原因の一つは、世界的に各国が景気対策でお金の発行をバンバン行うので、そのお金は株価を支えたり仮想通貨に回ったりしながら、不動産の買いにも使われています。世界では所得水準が上がりインフレになってきています。そんな中、日本では長らくデフレが続き、世界から見ると日本の不動産は東京の便利な場所でさえ、世界の中では安いと感じられていて、日本人以外にも便利な場所は売れています。モノの値段は相対的に安いと感じればますます売れるし、ますます売れれば値段は高くなってきます。

一方、建物はコロナウイルスの影響で世界的に住宅が建築され、木材不足のウッドショックが深刻になりました。急激に木材価格が上がり、住宅の値段が近年で一番激しく値上がりしています。実は木材だけではなく鉄などの他の原材料も高騰しています。また2021後半から、世界的に地球温暖化対策の方向に進み、原油が上がり燃料費が高騰しています。原子力発電が本格的に稼働する見込みも少なく、今後燃料費が上がることでプラステック系などの石油製品の価格は上がるでしょうし、物流コストは今後も上がり続け、来年は更に住宅の価格は上がるでしょう。

東北の地震で、まさかの原子力発電の事故は燃料問題に発展し、安倍内閣の時でさえ、日本の最先端の原子力発電の技術を世界に売り込むことはできず、自動車も世界最高峰のガソリン車の技術のトヨタでさえ、世界的な嫉妬心の政治的なジェラシーから電気自動車への流れになっています。電気自動車も、生産から廃棄まで考えると、20万キロは乗らないとガソリン車と比べてエコにならないと言われています。アフリカなどの発展途上国まで、電気自動車が充電できるインフラを整備するのに、まだまだ時間が相当かかると思われますが、政治的な圧力と思われるほど世界の自動車メーカーはEVシフトの流れになってきています。日本の得意分野の原子力発電やガソリン車の低燃費の技術は政治的な思惑もあり衰退していくことが予測されます。

世界的に環境問題が高まると原油国も原油を売り渋り今後も高止まりしてしまいモノの価格も上がります。

2022年は住宅ローン金利が上がるのでは？

次に住宅ローンの金利についてですが、今年年末から金利が上がりそうな気配になっています。主には世界的には給与水準が上がり、物価が上がりインフレになっていくからです。日本では逆に所得は下がっているデータが、ダイアモンドオンラインに掲載されていました。サラリーマンでは世帯年収は平均して５０万円程度下がり、自営業者では１２０万円以上世帯年収が下がっているようです。所得水準は下がっているのに、2021年年末からモノの値段が上がるきているスタグフレーションと呼ばれる現象になっています。グローバル経済の中では、スタグフレーションと関係なく世界のインフレに引っ張られて、住宅ローンの金利が上がる可能性も出てきています。変動金利で住宅ローンを借りる人が７割を超えていますが、変動金利も2022年は上がる可能性が出ています。住宅ローンの変動金利は日銀の政策金利に影響を受けるとご紹介しました。日銀の政策金利の判断の一つの消費者物価指数で、その消費者物価指数もずっとマイナスだったのが、ついに12月24日発表された11月の指数では100.１％とプラスに変わりました。中でも生鮮食品を除く総合は0.５％上昇しています。11月にプラスになったといえこれからも、物価が上がっていく可能性が高いと思われます。日銀は2%の消費者物価指数を目標としていましたが、2022年はそのくらいの物価が上がってもおかしくない状況だと思います。銀行もずっとマイナス金利ではいつまでも持ちません。そうなると金利が上がり、住宅ローン金利も上がる可能性も出てきます更に第三次補正予算で住宅ローン減税が改正されました。今回の改正で、所得の高い人は住宅ローン減税の改正で優遇幅が減り、所得の低い人はお得になります。これは所得格差を小さくすることでは正しい方向性ですが、銀行の立場からすると世帯年収が下がった所得の低い人が住宅ローンの対象として割合が増えると、銀行のリスクが高まりリスクヘッジで住宅ローンの金利をあげてくる可能性が出てきてしまいます。

世界的な金利上昇物価上昇・住宅ローン減税の改正などの要素が絡まり、住宅ローン金利が2022年上がる可能性が出てきています。

世帯年収は下がり、不動産価格は上がり、住宅も更に値上げになり、住宅ローン金利が上がるとますます住宅は取得しにくくなってしまいます。そもそも世帯年収が下がると住宅ローンの審査が通りにくくなってしまいます。

2022年は中古住宅が活性化するのでは？

年末の挨拶でたくさんの不動産業者さんとお話ししていると、質が良くデザインの良い中古住宅は結構すぐに売れているそうです。新築の住宅を諦めて中古住宅を購入したり、安い物件をリノベーションして住む方も今後増えると思います。ただ中古住宅の場合は構造的な耐用年数と、ご自身の年齢から、あと何年住宅を持たせる必要があるのかの判断は必要になります。それでも中古市場は来年は更に活性化してくると思われます。

そうなると住宅の着工数は減る可能性が高く、住宅会社が倒産するリスクも高まってくると思います。

風が吹けば桶屋が儲かるみたいな理論では、コロナウイルスの影響は様々な影響を与え2022年の住宅業界を変えて行きそうです。

2022年は災害に注目

あともう一つ気になるのが災害です。2021年は大雨で古い開発の崖崩れの問題がありましたが、大規模な災害はありませんでした。しかし東南海地震や富士山噴火などは前々から言われています。

特に首都圏に大規模な災害が起きてしまうと、大きく経済がダメージを受けます。

私の勝手なイメージでは、東京は徳川家康が地盤が悪いところを与えられて都市にしましたが、地盤が良く災害が少ないエリアに日本の首都を移転しないのかなぁと思ってしまいます。オーストラリアのように首都の移転を計画しないのかなぁとも思ってしまいます。

来年2022年も災害がない一年であることを願います。